Chi tiết các thay đổi về điều kiện tách thửa đất ở Bà Rịa – Vũng Tàu
Trước tình trạng nhiều cá nhân phân lô, tách thửa với quy mô diện tích lớn mà không thực hiện theo quy định lập dự án đầu tư phát triển nhà ở UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường soạn thảo dự thảo Quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
Dự thảo mới của Quy định về tách thửa đất gồm 10 Điều với các nội dung thay đổi như:
Bổ sung nội dung tại Điều 4 quy định rõ pháp lý của nhà ở trên đất nhằm đảm bảo công bằng trong việc tách thửa giữa người sử dụng đất tuân thủ pháp luật về xây dựng và người không tuân thủ pháp luật (xây nhà không phép);
Đối với đất nông nghiệp, dự thảo bổ sung quy định phải xem xét yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp, từ đó bổ sung các điều kiện đối với việc tách thửa đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
Đối với thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại thành phố Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, trước khi tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất phải lập dự án theo quy định của pháp luật có liên quan…
Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đăng tiếp thu ý kiến đóng góp bổ sung, hoàn chỉnh dự thảo nêu trên để báo cáo xin ý kiến Ban Thường vụ Tỉnh ủy.
Được biết, trước đây UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất trên địa bàn tỉnh (Quyết định 23). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Quyết định 23 đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc và đặc biệt có diễn ra tình trạng nhiều cá nhân phân lô, tách thửa với quy mô diện tích lớn mà không thực hiện theo quy định lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.
Theo Quyết định 23, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa (không bao gồm phần diện tích hành lang lộ giới, đường giao thông đã có quy hoạch) Đối với đất ở đã xây dựng nhà ở: Áp dụng tại địa bàn các phường có diện tích và kích thước thửa đất: 45m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m tại đường phố có lộ giới > 20 m; 36m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 4m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m tại đường phố có lộ giới < 20m; Riêng tại địa bàn thị trấn, các xã và huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất: 40 m2, có chiều sâu thửa đất và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 4m.
Đối với đất ở chưa xây dựng nhà ở: Áp dụng tại địa bàn các xã, phường, thị trấn thuộc đô thị và Trung tâm huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất: 60 m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Tại địa bàn các xã còn lại và khu vực khác của huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất: 100 m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Diện tích và kích thước thửa đất: 100 m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m.
Đối với đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu thửa đất mới và diện tích tối thiểu thửa đất còn lại sau khi tách thửa đất là 500m2 (riêng đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải đắp bờ trước khi tách thửa). Trường hợp thửa đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch đất ở được tách thửa theo loại đất ở với điều kiện người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định trước khi tách thửa.
Đất nền nổi sóng
Năm 2018 được xem là năm sóng gió của thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu. Nguyên nhân bởi tại khu vực của Bà Rịa – Vũng Tàu xảy ra tình trạng các doanh nghiệp gom đất nông nghiệp, thậm chí là ruộng muối sau đó tiến hành phân lô bán nền. Những dự án này được quảng cáo rầm rộ nhưng thực tế chưa được xây dựng hạ tầng, chưa có trong quy hoạch của địa phương.
Vụ việc nghiêm trọng đến mức ngày 23/8, ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ký công văn gửi các phòng chuyên môn, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố, thị xã về việc ngưng thực hiện Thủ tục tách thửa, phân lô bán nền.
Cụ thể, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu yêu cầu trưởng các phòng chuyên môn, giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố, thị xã tạm ngưng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tách thửa, san lấp mặt bằng, phân lô bán nền trên địa bàn kể từ ngày 15/8/2018.
Tuy nhiên, việc tạm dừng tách thửa đất đã dẫn đến sự không đồng thuận của người dân có nhu cầu thực sự.
Trước tình hình trên, để giải quyết nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề nghị UBND tỉnh cho phép các địa phương tiếp tục nhận và giải quyết hồ sơ tách thửa đất đối với các hộ gia đình, cá nhân và những trường hợp có nhu cầu thực tế phù hợp với các quy định về quản lý đô thị, hạ tầng giao thông, kế hoạch sử dụng đất. Riêng đối với các hồ sơ tách thửa với quy mô diện tích lớn, số lượng thửa đất nhiều, có dấu hiệu phân lô, bán đất nền thì phải tạm ngưng giải quyết, chờ điều chỉnh Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND.
Hầu hết ý kiến của người dân đều cho rằng, cần thiết phải “siết” chặt quản lý tình trạng phân lô, bán đất nền trái phép, gây mất an ninh trật tự tại các khu vực có dự án bất động sản “ma” mang dấu hiệu lừa đảo thu lợi bất chính.
Tuy nhiên, Luật Đất đai không cấm việc tách thửa đất. Vì vậy, muốn hạn chế tách thửa đất nhằm mục đích phân lô bán nền, chỉ cần các địa phương quản lý chặt việc xây dựng nhà ở. Nếu không đáp ứng đủ điều kiện về hạ tầng, kiên quyết không cho xây dựng. Như vậy, sẽ hạn chế được việc hình thành các khu dân cư tự phát.
Đối với đất nông nghiệp, dự thảo bổ sung quy định phải xem xét yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp, từ đó bổ sung các điều kiện đối với việc tách thửa đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
Đối với thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại thành phố Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, trước khi tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất phải lập dự án theo quy định của pháp luật có liên quan…
Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đăng tiếp thu ý kiến đóng góp bổ sung, hoàn chỉnh dự thảo nêu trên để báo cáo xin ý kiến Ban Thường vụ Tỉnh ủy.
Được biết, trước đây UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất trên địa bàn tỉnh (Quyết định 23). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Quyết định 23 đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc và đặc biệt có diễn ra tình trạng nhiều cá nhân phân lô, tách thửa với quy mô diện tích lớn mà không thực hiện theo quy định lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.
Theo Quyết định 23, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa (không bao gồm phần diện tích hành lang lộ giới, đường giao thông đã có quy hoạch) Đối với đất ở đã xây dựng nhà ở: Áp dụng tại địa bàn các phường có diện tích và kích thước thửa đất: 45m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m tại đường phố có lộ giới > 20 m; 36m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 4m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m tại đường phố có lộ giới < 20m; Riêng tại địa bàn thị trấn, các xã và huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất: 40 m2, có chiều sâu thửa đất và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 4m.
Đối với đất ở chưa xây dựng nhà ở: Áp dụng tại địa bàn các xã, phường, thị trấn thuộc đô thị và Trung tâm huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất: 60 m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Tại địa bàn các xã còn lại và khu vực khác của huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất: 100 m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Diện tích và kích thước thửa đất: 100 m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m.
Đối với đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu thửa đất mới và diện tích tối thiểu thửa đất còn lại sau khi tách thửa đất là 500m2 (riêng đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải đắp bờ trước khi tách thửa). Trường hợp thửa đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch đất ở được tách thửa theo loại đất ở với điều kiện người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định trước khi tách thửa.
Đất nền nổi sóng
Năm 2018 được xem là năm sóng gió của thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu. Nguyên nhân bởi tại khu vực của Bà Rịa – Vũng Tàu xảy ra tình trạng các doanh nghiệp gom đất nông nghiệp, thậm chí là ruộng muối sau đó tiến hành phân lô bán nền. Những dự án này được quảng cáo rầm rộ nhưng thực tế chưa được xây dựng hạ tầng, chưa có trong quy hoạch của địa phương.
Vụ việc nghiêm trọng đến mức ngày 23/8, ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ký công văn gửi các phòng chuyên môn, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố, thị xã về việc ngưng thực hiện Thủ tục tách thửa, phân lô bán nền.
Cụ thể, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu yêu cầu trưởng các phòng chuyên môn, giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố, thị xã tạm ngưng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tách thửa, san lấp mặt bằng, phân lô bán nền trên địa bàn kể từ ngày 15/8/2018.
Tuy nhiên, việc tạm dừng tách thửa đất đã dẫn đến sự không đồng thuận của người dân có nhu cầu thực sự.
Trước tình hình trên, để giải quyết nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề nghị UBND tỉnh cho phép các địa phương tiếp tục nhận và giải quyết hồ sơ tách thửa đất đối với các hộ gia đình, cá nhân và những trường hợp có nhu cầu thực tế phù hợp với các quy định về quản lý đô thị, hạ tầng giao thông, kế hoạch sử dụng đất. Riêng đối với các hồ sơ tách thửa với quy mô diện tích lớn, số lượng thửa đất nhiều, có dấu hiệu phân lô, bán đất nền thì phải tạm ngưng giải quyết, chờ điều chỉnh Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND.
Hầu hết ý kiến của người dân đều cho rằng, cần thiết phải “siết” chặt quản lý tình trạng phân lô, bán đất nền trái phép, gây mất an ninh trật tự tại các khu vực có dự án bất động sản “ma” mang dấu hiệu lừa đảo thu lợi bất chính.
Tuy nhiên, Luật Đất đai không cấm việc tách thửa đất. Vì vậy, muốn hạn chế tách thửa đất nhằm mục đích phân lô bán nền, chỉ cần các địa phương quản lý chặt việc xây dựng nhà ở. Nếu không đáp ứng đủ điều kiện về hạ tầng, kiên quyết không cho xây dựng. Như vậy, sẽ hạn chế được việc hình thành các khu dân cư tự phát.
